¿Es igual de fácil comprar una vivienda en todos los barrios de una ciudad? El precio es una parte de la respuesta, pero no la única. Los ingresos de los hogares y las condiciones de financiación también determinan el esfuerzo necesario para acceder a una hipoteca. 

La Ratio de Accesibilidad Hipotecaria (RAH), desarrollada por la Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del Mercado de la Vivienda, permite analizar esa relación y observar cómo ha evolucionado la accesibilidad entre 2021 y 2026. 

Para calcularla se considera una financiación del 80% del valor de compra, un plazo de amortización de 25 años y que la cuota hipotecaria no supere el 30% de los ingresos del hogar. 

Los mapas distinguen cuatro niveles de accesibilidad: menos del 60%, muy accesible; entre el 60% y el 80%, accesible; entre el 80% y el 100%, accesibilidad difícil; y por encima del 100%, accesibilidad limitada. 

Málaga: un deterioro muy visible de la accesibilidad 

Málaga presenta uno de los cambios más evidentes entre 2021 y 2026. 

En 2021 predominaban las zonas con niveles favorables de accesibilidad, aunque ya existían áreas donde comprar una vivienda exigía un esfuerzo económico mayor. Cinco años después, el mapa cambia significativamente: aumentan las zonas con accesibilidad difícil o limitada, especialmente en distintas áreas próximas al núcleo urbano y al litoral. 

La comparación muestra cómo una ciudad que partía de una situación relativamente más favorable ha ido perdiendo accesibilidad para los hogares con renta media. 

Valladolid: mantiene un escenario más favorable 
La evolución de Valladolid es diferente. Aunque en 2026 aparecen nuevas áreas en las que comprar una vivienda requiere un esfuerzo mayor, buena parte del municipio continúa situándose en niveles de accesibilidad favorables. 

El principal cambio se concentra en determinadas zonas del norte y oeste, que pasan a presentar una accesibilidad más difícil que en 2021. 

Valladolid refleja así una situación más equilibrada que otras ciudades analizadas, pero también demuestra que la accesibilidad puede deteriorarse progresivamente incluso en mercados que parten de unas condiciones más favorables. 

Santander: una ciudad cada vez más desigual 
La comparación entre los mapas de Santander muestra una transformación clara. 

Mientras que en 2021 predominaban ampliamente las áreas consideradas accesibles o muy accesibles, en 2026 una parte importante del norte del municipio pasa a situarse en niveles de accesibilidad limitada. Al mismo tiempo, otras zonas continúan manteniendo condiciones más favorables. 

El resultado es un mapa mucho más heterogéneo, en el que la capacidad de un hogar para comprar una vivienda varía considerablemente según la zona de la ciudad. 

Vigo: accesibilidad favorable con diferencias entre zonas 
Vigo mantiene en 2026 una situación generalmente más favorable, aunque también registra cambios respecto a 2021.