La compraventa de viviendas arrancó el año con 56.776 operaciones, un 7% menos que en enero de 2025, el mayor descenso desde mediados de 2024, según los datos publicados recientemente por el Colegio de Registradores. Estos datos apuntan a un posible cambio de ciclo en el mercado de la vivienda, algo que algunos expertos ya vienen anticipando ante la fuerte subida de precios.

Posible cambio de ciclo inmobiliario
La tensión que se vive en el mercado residencial, especialmente en las grandes ciudades, está llevando a los compradores al límite de su esfuerzo financiero, hasta el punto de que «están tocando techo y no pueden pagar los precios que exige el vendedor».

Esta afirmación es de José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona y director de la Cátedra de Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda, quien asegura que hoy los «vendedores tienen unas expectativas muy diferentes a las de los compradores, ya que piensan que el precio de la vivienda va a seguir subiendo al mismo ritmo que lo ha hecho durante todo el año 2025».

Así, frente a la expectativa de los vendedores, se encuentra la realidad del comprador, que es muy distinta. A diferencia de lo que ocurrió durante la burbuja inmobiliaria, «ahora el banco pone limitaciones en la concesión de hipotecas y eso supone una barrera para el comprador, que es incapaz de llegar a las exigencias de precio del vendedor», puntualiza García-Montalvo, quien añade que esto se traduce en un escenario que anticipa un cambio de ciclo.

Por su parte, Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, afirma que «el número de días de negociación está creciendo», y que, en esta primera mitad del año, las viviendas ya no se venden tan rápido como en 2025. Las expectativas de los propietarios de viviendas en venta están alentadas por el acelerado incremento de los precios en 2025.

Concretamente, según Cubero, «la vivienda usada se encareció un 15,34% interanual en el segundo semestre de 2025, hasta situar el metro cuadrado en 3.338 euros, frente a los 2.894 euros del mismo periodo de 2024». Con este avance, el valor medio vuelve a niveles similares a los de principios de 2006, en plena fase expansiva del anterior ciclo, según los datos de la Cátedra.

En las grandes capitales, el encarecimiento es aún más acusado y notorio. La ciudad de Madrid registra un precio medio de 4.101 euros/m², con una subida del 19,56%, mientras que Barcelona alcanza los 4.053 euros/m², con un incremento del 10,05%.

El problema: alta demanda y poca oferta